会社員の税金対策は家賃収入がオススメ！？仕組みをFPが解説！

「家賃収入があると、税金対策として効果がある」なんて話を聞いたことがある方もいらっしゃると思います。

でも、投資にはリスクはつきもの。うまいこと言われただけなんじゃないかと勘繰ってしまいますよね。

そこで、本記事では会社員にとって家賃収入は税金対策として効果があるのかどうかをはじめ、節税ができる仕組みを分かりやすく解説します！

りぴとん

私も不動産を持っているので、実際の節税額もご紹介します！

家賃収入は税金対策になるのか？

まず、タイトルの疑問にお答えしたいと思います。

会社員にとって、家賃収入はある一定の条件下において、税金対策（税金を抑えてくれる方法）になります。

正確にいうと、家賃収入を発生させるマンションやアパートなどの物件を持ち、ちょっとややこしい計算をすることで、ある一定の期間自分の税金を抑えることが可能になります。

一定の条件下とは？

家賃収入が税金対策となる「一定の条件下」とは下記の2つを満たした場合のことをいいます。

家賃収入が計算上赤字になる仕組み

実は家賃収入には2種類の利益があります。

それは、「実際に手元に残る利益」と「物件の価値を考慮した計算上の利益」です。

実際に手元に残る利益は、下記の要領で計算します。

りぴとん

めちゃ単純です！

実際に支払った費用とは、固定資産税や管理費など、家賃収入を維持するために支払った費用です。

この場合、もちろん赤字になることもありますが、黒字、つまり儲かることを目指して投資をしているので、赤字になることは少ないかもしれません。

それに対して、物件の価値を考慮した計算上の利益は、実際に手元に残る利益からさらに「建物や設備の価値の減少分（いわゆる減価償却費）」を差し引きます。

物件は、年数が経つにつれて劣化していきます。

その劣化分を、金額に換算して実際に支払った経費のように計算することができます。

これを経費として計上することにより、実際に手元に残った利益は黒字でも、計算上赤字にすることができるのです。

まずは、利益の計算をしっかりと行うことで、家賃収入を税金対策として使えるための1つ目の条件を満たすことができます。

計算上赤字となった場合、ほかの収入と相殺できる

家賃収入が税金対策になるための2つ目の条件として、「計算上赤字となった金額を踏まえて確定申告をする」ということがあります。

なぜそうする必要があるかというと、家賃収入が計算上赤字になった場合、本業の収入と相殺することができるからです。

たとえば、本業の会社員の収入が500万円、家賃収入の計算上の赤字が100万円あったとします。

2つの収入を合わせて確定申告をすることで、「自分の収入は400万円でした」と国に報告することができます。

こんな風に、自分の本業の収入と、家賃収入の計算上の赤字は、合算することができます。

これは、会社の年末調整では行うことができず、確定申告をしなければ行えないものです。

2つの条件を満たすことで税金が安くなるカラクリ

家賃収入が計算上赤字となり、本業の収入と合わせて確定申告をすることで税金を抑えられるのは、会社員の収入から引かれていた税金が「多かったから返還してほしい」という申告をすることになります。

りぴとん

順を追って説明します。

まずは前提としてのお話ですが、会社員の収入からはある一定の割合で税金が天引きされているのをご存知の人は多いと思います。

これは、会社員が年末にまとまってたくさんの税金を納めなければならないことを防ぐことと、国が会社員の収入から見積もることができる概算の税額を先に引いておいて手続きを楽にすることの2つの目的があります。

会社員は給料の変動が1年の中ではほとんどありません。

逆にいうと、年収も比較的簡単に見積もることができるため、それによって年間で支払わなければならない税金の金額も簡単に見積もることができます。

国は、徴税の手続きを簡単にするために、会社員それぞれのおおよその年収から概算の税額を毎月天引きしているのです。

次に、家賃収入と計算上の赤字と本業としての会社員の収入を相殺することで、概算の年収にズレが生じます。

もともと国は、会社員の給料だけしか把握していないため、家賃収入の計算上の赤字があるとは思っていないからです。

具体的には、会社員の年収500万円の人用の税金を天引きしていたのに、実は100万円も家賃収入の計算上の赤字があった場合、正しくは実際の収入である400万円に税金がかけるのがルールなのです。

ですが、国はそれを知らずに500万円の人用の税金を天引きしているので、正しい税金の金額と100万円の収入分のズレが生じてしまうのです。

家賃収入の計算上の赤字をしっかり計算して国に報告することにより、自分の正しい収入を国が知ることになります。

その結果、「あなたの収入は500万円だと思って税金を計算していましたが、400万円でしたか。それでしたら引きすぎた分をお返ししますね！」と払い過ぎた税金を国は返却してくれます。

いわゆる「還付金」という名前で戻ってきます。

りぴとん

確定申告をしてから1カ月くらいで振り込まれますが、振り込まれる金額を見ると結構テンション上がりますよ！

注意点

家賃収入が税金対策になるカラクリはご理解いただけたと思いますが、1つ注意点があります。

それは、「確定申告をしなければ税金を抑えることができない」ということです。

たとえ家賃収入が計算上赤字になっていたとしても、それを国に報告しなければ税金を抑えることはできません。

赤字があっても確定申告しない状態を「納税者不利」といいます。

納税者不利とは、納税者が自ら不利な立場を望んで選んでいる状態で、この場合は「家賃収入の赤字はあるので税金が抑えられるのは知っているけど、何もしないで国に貢献しよう」という状態になります。

この状態にいる納税者に対して、国は「確定申告した方が得ですよ！」と親切に教えてはくれません。

国は税金を徴収することが目的だからです。

そのため、自分で赤字を把握して、自ら確定申告を行わなければ、税金を抑えることができないことに留意してください。

実際に初めて投資したときの節税額

ぶっちゃけどれくらい節税になるのか知りたい方もいると思うので、私が初めて投資したときの節税額をご紹介します。

抑えられた税金は、大体40万円くらいです（所得税と住民税を合わせたもの）。

確定申告をした後に通帳に25万円くらい「カンプキン」と記載して振り込まれていました。

りぴとん

正直、税金が振り込まれていたので「別に悪いことしてないよな……」と内心ドキドキしていたのを覚えています。

その後15万円が6月以降の住民税から毎月1万3,000円くらい減額されていました。

住民税が減るということは毎月の手取りが増えたということなので、人知れずニヤついていました。

参考程度ですが、当時の私のデータは下記のとおりです。

毎年確定申告をしていますが、まとまった臨時収入みたいになるので毎年楽しみにしています。

おまけ　節税目的で不動産の購入を検討すると、変な物件をつかまされる可能性も！

タイトルのとおりですが、節税目的で不動産を探すと痛い目を見る可能性があります。

不動産を使った節税方法は、物件が新しく価値が十分にあれば、どんな物件でも実践できるからです。

極端にいえば、新築で値段の高いマンションであれば、誰も住まないような物件でも節税ができるのです。

つまり、人が住まなそうな人気の全くないマンションでも、節税することはできるので、節税を第一目的にしていると「人が住まないお荷物物件」を提案される可能性が高くなります。

だいたいの不動産は税金対策になるので、「いくら節税できるのか」を基準に物件を選ぶのではなく、「自分が借り手だったら住みたいと思うかどうか」など、しっかり吟味して物件を選びましょう。

まとめ

家賃収入が税金対策になる条件は、下記2つの条件を満たした場合です。

正しい知識を持って投資を行い、自分の生活を豊かにしていきたいものです。